摘要：随着社会主义市场经济逐渐趋向于新常态化发展, 为房地产行业实现自身经济利益最大化的发展战略注入了新鲜的活力。本文就基于以上因素, 就现阶段房地产企业成本的组成进行相关概述, 并以此提出有效控制房地产企业成本的几点措施, 旨在从根本上发挥出成本控制工作的重要意义, 并切实提升房地产企业在发展过程中的经济效益, 推动企业全面发展的进程, 以供参考。
0 前言
在房地产企业中, 成本的控制是提升企业自身综合竞争力的关键所在, 因此为进一步完善与优化成本控制机制, 并使其充分发挥出自身的重要价值, 现阶段的房地产企业管理者就应在原有基础上认清社会市场经济格局的转变对自身造成的影响, 从根本上加强企业发展过程中成本控制监督工作, 以及时发现原有成本控制工作中存在的问题, 并据此制定出有针对性的改革措施, 为进一步促进企业的平稳发展奠定坚实的基础。
1 新时期房地产企业成本管控的重要意义
新时期下成本控制对于房地产企业实现自身又好又快的发展目标具有重要的促进意义。具体而言, 其能够更好的为房地产企业所接手的项目作出完善的预估及评测, 并直接降低房地产企业项目开发时的成本;同时良好的成本管控工作也可降低投资阶段的风险性, 真正意义上的实现房地产企业可持续发展[1]。由此可见, 现阶段房地产企业要想从根本上提升自身的综合实力, 以顺应时代的潮流, 夺得房地产市场的先机, 就要从根本上提升对成本管理工作以及对其的控制措施的有效性。
2 新时期房地产企业成本管控要点
就目前来看, 由于房地产企业较之其他企业而言具有一定的复杂性, 造成其成本的构成也呈现出多元化的特征, 具体而言, 新时期房地产企业成本管控主要具有以下要点:
(1) 注重房地产开发成本管控。针对土地租赁等费用进行统一的管理。
(2) 提升房地产项目前期成本管控力度。主要对项目规划设计成本、招标成本、评估成本、相关证件办理成本等进行有效的控制及管理。
(3) 强化完善房地产项目建设阶段成本管控。注重对建筑工程安装成本、公共设施成本等的管控。其中, 建筑工程安装成本占据房地产总成本的40%左右, 而公共设施建设成本占据总成本的10~20%之间。由此可看出, 此部分是现阶段房地产企业成本控制的关键所在。
(4) 健全房地产项目建设管理成本管控机制。房地产项目建设期间对其整体流程进行管理所消耗的成本进行统一管控。其中, 对于房地产企业而言, 项目建设成本中还包括了工作人员薪资、办公费等成本。
(5) 加强房地产利息成本。在房地产项目开发的过程中, 需要使用大量的资金, 因此就需要采用一系列诸如银行贷款等措施, 维持资金流通的平衡性[2]。而此种银行贷款的措施往往会带来大量的利息成本, 故如何有效管控银行利息成本也已成为现阶段房地产企业重要的发展战略之一。
(6) 发展房地产税务成本。在房地产企业实际运营期间, 会涉及到多种税种, 并此部分成本为在房地产总体成本中占据着重要的地位。现阶段房地产企业税务成本主要包括房地产税、土地使用税以及土地增值税。
3 新时期房地产企业成本管控具体措施
3.1 房地产企业项目成本管控
3.1.1 项目准备阶段的控制
随着新经济体制的出现, 在房地产企业项目准备阶段成本控制期间, 应注重以下要点: (1) 房地产开发商应就项目类型、规模、技术指标、材料供应情况以及项目场地客观因素等方面进行细致的考察; (2) 需对现阶段消费者实际需求、房地产市场预售期、产品实际利润等方面进行分析, 并以此为企业后期投资方案的制定提供重要的参考资料[3]; (3) 在房地产项目筹划过程中, 应基于科学且合理的估算方式, 提升房地产项目实际成本估算结果的准确性; (4) 在对房地产项目进行调查与分析过程中, 结合项目市场特征、财务评价、建设标准以及建设期间潜在的风险因素等方面制定细致项目决策方案, 从根本上提升房地产项目开发期间的经济效益及社会效益。
3.1.2 项目建设阶段的控制
在房地产建设阶段成本管控的过程中, 相关工作人员也应做好以下工作:
(1) 强化图纸及施工组织设计的审核, 并以此发挥出施工组织设计中正确处理工程变更、经济索赔以及项目成本管控工作的积极作用;
(2) 加强对工程款支付的管理, 做到及时清算款项, 提升施工单位工作积极性;
(3) 注重物资采购比价, 始终坚持公平公开原则, 在保证物资质量符合相关设计要求的前提下, 对供应商进行比价[4];
(4) 结合项目具体情况, 制定出阶段性的成本管控标准与责任机制, 并依据对房地产市场总体考察, 制定出材料费用、人力费、施工设备运行及维修费用等控制措施与目标, 最后分配到涉及到施工阶段的各个部门负责人手中, 利用此种统一的管理模式, 以达到有效控制项目成本的目的。
3.1.3 项目结算阶段的控制
在房地产项目结算阶段中, 相关工作人员应对项目的总体工程量进行细致的核定, 审查工程变更部分的成本, 做好各个阶段的成本管控工作, 强化对项目工程竣工阶段的成本审计执行力, 对实际项目成本进行管理及对比分析, 并从中总结经验、吸取教训, 提升企业自身在新时期下的项目成本管控水平。
3.2 房地产企业发展成本管控
3.2.1 完善成本管控机制
健全的机制是提升房地产企业成本控制有效性的最优平台, 因此当前企业管理部门就应结合企业发展的情况, 对原有成本管控机制进行进一步的完善及优化。同时还应就成本制衡机制中现存的问题进行分析, 强化管理部门与各部门多方间的沟通及交流, 找寻到最科学最合理的经济利益制衡点, 从而有效规避内部出现矛盾等问题[5]。不仅如此, 管理部门还应在原有基础上健全自身信用监督工作, 依据企业发展规律, 对成本管控机制进行动态的调节。
3.2.2 强化成本管控执行力
基于成本分析角度, 强化房地产企业项目开发成本管控执行力, 针对项目建设时期的不同环节制定出相应的风险管理措施, 加强对所签合同及其他文件中各项条例的管理及监督, 从根本上降低成本管控工作的风险性。同时针对财务部门成本管理工作实际情况进行严格的监督, 注重对财务部门强调成本控制的重要性, 明确成本的使用情况, 加强与各部门之间的沟通。
3.2.3 做好培养工作人员专业技能工作
优质的人力资源是企业的第一生产力, 故为充分发挥出成本控制工作的积极作用, 现阶段房地产企业管理人员也应做好培养工作人员专业技能与职业素养的工作, 深入贯彻落实以人为本的发展原则, 积极引进具有一定成本意识的专业型人才。不仅如此, 企业还可在现阶段财务部门工作人员群体中定期开展以房地产市场现状为切入点的培训及业绩考核等活动, 提升相关工作者对自身岗位重要性的认知, 提升员工主观能动性的学习及工作意识。
4 总结
总而言之, 随着社会市场经济整体倾向于新常态化发展, 为进一步提升房地产企业自身综合竞争力, 在同行业竞争日渐激烈的当前背景下取得领先军的地位, 现阶段的企业管理者就要将企业发展的立足点放在对成本控制措施的进一步完善与优化上, 做好培养财务部门工作人员专业技能与职业素养的工作, 严格遵照国家针对房地产企业成本控制工作所颁布的一系列法律法规, 并将成本控制措施的实行上升到一个有法可依、执法必严的高度上去。
参考文献
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[3]蒋颖.房地产企业开发和经营过程税收筹划对成本管理的影响[J].财会学习, 2018 (03) :106~107.
[4]占文玉.关于新时期对房地产企业成本管控的若干探讨[J].财经界 (学术版) , 2015 (15) :93+165.
[5]马媛.新时期对房地产企业成本管控的若干探讨[J].中国总会计师, 2013 (08) :134~135.
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2018-10-17 10:34:00