《物业管理概论》复习资料
一、 单项选择题
1.物业管理社会化的必要前提是( C )。
A.物业所有权和使用权相分离 B.物业所有权和收益权相分离
C.物业所有权、使用权与经营管理权相分离 D.物业经营管理权和收益权相分离
2. 物业管理的早期介入，应该在（ C ）阶段就介入。
A. 房屋销售 B. 施工 C. 规划设计 D. 住户入住阶段
3．现代物业服务企业应该是具有独立法人资格的( D )。
A.行政机关 B.事业部门 C.社会团体 D.经济实体
4. 除首次业主大会外，以后召开的每届年度大会均由（ C ）负责召集、主持。
A 开发企业 B物业公司 C 业主委员会 D政府主管部门
5. 物业所有人，即产权人，系指（ D ）人，也称业主。
A 房屋所有权 B土地所有权 C 房屋使用权 D房屋所有权和土地使用权
6 物业服务企业的资质审批工作应由（ B ）负责。
A 工商行政管理部门 B 当地房地产行政主管部门
C 税务主管部门 D建设部
7.物业服务企业采用直线职能制组织形式时，就必须设置专门（ D ）。
A职能机构 B直线机构 C纵向机构 D责任机构
8.在物业建成和出售前，应由谁负责首次选聘物业服务公司，并与其签订物业管理合同？( A )。
A.房地产开发商 B.房地产行政主管 C.业主管理委员会 D.街道办事处
9．依据目前国家建设部对物业管服务企业的资质等级的划分，二级物业服务企业的注册资本应为人民币（ D ）万元以上。
A 800 B 500 C 50 D 300
10．物业管理收费实行（ D ）。
A政府指导价 B市场调节价 C政府定价 D以上A、B
11. 由业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则，对全体业主具有约束力的重要基础性文件是（ B ）。
A.物业管理合同 B.管理规约 C.住户手册 D.房屋使用管理规定
12.业主自治管理的最高权力机构是（ B ）。
A.物业服务公司 B. 业主大会 C.业主委员会 D.政府行政主管部门
13.计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业、扶贫帮困、卫生保健、老龄工作等属于（ C ）。
A.物业管理 B. 工商管理 C. 社区管理 D.治安管理
14. 风险的三个特征是( B )。
A.负面性、确定性、可测性 B.负面性、不确定性、可测性
C.负面性、确定性、不可测性 D.负面性、不确定性、不可测性
15.物业服务企业应当（ B ）居委会开展社区管理、社区服务工作。
A.指挥 B.配合 C. 领导 D. 监督
16、《物业管理条例》所称物业管理，“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（ B ）约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、物业管理合同 B、物业服务合同 C、物业管理公约 D、业主
17、物业管理服务费的收费原则从长远来看，应是（ B ）
A、按服务产品的供求关系定价 B、按服务质量和当事人协商议定
C、按政府指导价定价 D、按“量出而入”定价
18、依据目前建设部对物业管理企业的资质等级的划分，物业管理企业分为（ C ）这几个等级。
A、一、二、三级和临时资质 B、一、二、三级和高级资质
C、一、二、三级 D、一、二、三级和顶级资质
19、若有（A ）以上有投票权的业主提议，可召开临时业主大会。
A、20 % B、10 % C、15% D、5%
5、物业服务公司是实行自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的（ C ）。
A、生产性实体 B、事业法人实体 C、企业法人实体 D、行业管理单位
20、按照《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域可以成立的业主大会的数量是（ A ）。
A、一个 B、两个 C、多个 D、由业主自定
21、业主自治管理的最高权力机构是（ D ）
A、物业管理公司 B、政府行政主管部门 C、业主委员会 D、业主大会
22、根据有关规定，物业管理企业一般都应注册为有限责任公司或( B )。
A、公司 B、股份有限公司 C、有限公司 D、合资公司
23、社会化、专业化、市场化的物业管理实施的基本原则是( B )。
A、物业管理企业经营、管理、服务相结合
B、业主自律自治与物业管理企业统一专业化管理相结合
C、业主自治与物业管理企业服务相结合
D、物业管理企业与物业产权人和使用人委托、被委托相结合
24、《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有（ C ）以上投票权的业主参加。
A、1/3 B、1/2 C、2/3 D、3/5
25、注册资质一级的物业管理企业，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求( D )。
A、不少于50人 B、不少于40人 C、不少于30人 D、不少于20人
14、物业所有人，即产权人，系指（ D ）人，也称业主。
A、房屋所有权 B、土地所有权 C、房屋使用权 D、房屋所有权和土地使用权
26、《试行办法》规定：资质三级的物业管理企业可参加（ D ）。
A、本省范围内任何物业管理项目的投标、议标
B、全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标
C、本省（自治区、直辖市）范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标
D、本省（自治区、直辖市）范围内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标
27．物业管理起源于19世纪60年代的（ C ）
A.德国 B.美国 C.英国 D.法国
28．物业服务企业的根本任务和基本属性是（ D ）
A.维修 B.管理 C.经营 D.服务
29．我国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订于（ C ）年6月18日。
A.1989 B.1993 C.1994 D.1995
30.在物业建成和出售前，应由谁负责首次选聘物业服务公司，并与其签订物业管理合同？( A )
A.房地产开发商 B.房地产行政主管 C.业主管理委员会 D.街道办事处
31. 物业管理活动中形成的各类文字材料是（ A ），是物业管理档案资料的主要组成部分。
A．档 B.卡 C.册 D.单
二、多项选择题
1. 根据使用功能不同，物业可以分为（AB ）及其它用途物业。
A. 居住物业 B. 商业物业 C. 旅游物业 D. 工业物业
2.业主大会的决定不得与（ACD ）和政策相抵触。
A. 宪法 B. 领导的决定 C. 法律 D. 法规
3.物业管理收费应当遵循（ AB ）等原则。
A.谁受益谁负担 B.公开合理 C.与缴费人的承受能力相适应 D.越低越好
4.下列内容中属于物业特征的是（ ABCD ）。
A. 耐久性 B.增值性 C.权益性 D.多样性
5.以下属于业主权利的是（ ABCD ）。
A.按照物业服务合同的约定,接受服务 B.监督业主委员会的工作
C.监督专项维修资金的管理和使用 D.参加业主大会会议,行使投票权
1、物业管理的基本特性是( ABC )。
A、社会化 B、专业化 C、市场化 D、福利化
2、业主大会会议召开的一般形式是（ AC ）。
A、集体讨论 B、个别讨论 C、书面征求意见 D、口头征求意见
3、《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行（ AB ）。
A、政府指导价 B、市场调节价 C、政府定价 D、业主委员会定价
4、《物业管理条例》规定，业主的权利有（ ABC ）等。
A、按照合同的约定接受服务 B、了解和监督物业共用部位的使用情况
C、监督专项维修资金的使用 D、提议制定和修改业主公约
5、物业管理企业设立的程序一般分（ AC ）。
A、资质审批 B、市房地产局批准 C、工商注册登记 D、税务登记
2. 物业管理人员不仅要管理物业还要与人打交道，因此必须具有（ ABC ）。
A.良好的语言表达能力 B.良好的个人形象 C.良好的心理素质 D.良好的家庭背景
3. 《物业服务收费管理办法》规定，业主与物业管理企业可以采用（ CD ）形式
约定动物业服务费用。
Ａ.约定制 Ｂ.委托制 Ｃ.酬金制 Ｄ.包干制
5. 物业管理档案资料的管理主要应抓住档案的（ABCD ）等环节。
A.收集 B.整理 C.利用 D.归档
三. 判断题
1.据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。（√ ）
2.物业的接管验收是施工单位向物业服务企业移交物业的过程。（ × ）
3.街道办事处有权为辖区内的住宅小区聘用、续聘或解聘物管企业。（ × ）
4.特约服务是应全体业主的特殊需要而开设的。（ √ ）
5. 通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的管理与被管理关系。（ × ）
6.非业主不得成为业主委员会委员。（ √ ）
7.物业服务公司对业主的人身安全及室内财产不承担保险或保管责任。（ √ ）
8.管理规约一经生效，对某些条款持异议的人或未签字的人也必须遵照执行。（ √ ）
9. 物业管理企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。（ × ）
10．（ × ）依据目前国家建设部对物业服务企业的资质等级划分，三级物业服务企业应具有中级以上职称的管理人员和工程技术人员不少于8人。
11、（× ）业主大会选举产生业主委员会正、副主任。
12、（× ）物业管理的基本内容可分为公共服务、社区服务和特约服务等三大类。
13、（ √ ）前期管理期间的物业管理，由开发商与其签订了物业管理合同的物业公司承担。
14、（√ ）据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。
15、（ × ）首次业主大会应由物业服务企业召集和主持。
16、（ × ）业委会对物业服务企业的管理工作有意见可随时解除物业管理委托合同。
17、（√ ）当业主不能参加业主大会会议时，可以委托代理人参加。
18、（ × ）街道办事处有权为辖区内的住宅小区聘用、续聘或解聘物业服务企业。
19、（× ）业主既享有物业服务公司提供服务的权利，也有承担缴费的义务。
20、（× ）物业服务企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。
21.据《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应取得职业资格证书。（ √ ）
22. 订立物业管理服务合同应遵循《中华人民共和国合同法》所规定的法律规范。（ √ ）
23. 前期物业管理与物业管理早期介入的内容是一样的。（ × ）
24.特约服务是应全体业主的特殊需要而开设的。（ √ ）
25. 业主缴纳的物业服务费用中，应该包括业主房内设施设备的维修和养护费用。 （ × ）
26. 住宅小区的房屋共用部位共用设施设备维修基金可以用于小区共用设施设备的日常养护。（ × ）
27. 续聘是业主委员会的权利，物业服务企业没有权利拒绝聘请。（ × ）
28. 前期管理期间的物业管理，由开发商与其签订了物业管理合同的物业公司承担。（ √ ）
29. 物业管理企业可以将负责物业管理区域内的全部物业管理业务委托给其他专业性服务企业。（ × ）
30．（ × ）依据目前国家建设部对物业服务企业的资质等级划分，三级物业服务企业应具有中级以上职称的管理人员和工程技术人员不少于8人。
四. 名词解释
1 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2业主大会：是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。
3社区：就是在一个相应的区域内居住，享受公共服务设施和文化教育、体育、医疗等便利条件的居民共同体，是城市最小的、相对独立的社会单元。
4物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地 。
5物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
6管理规约：是指对全体业主具有约束力，对有关物业的使用，维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任事项依法做出的约定。《开发建设单位或者业主共同制定的规范区分所有建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。广义管理规约包括临时管理规约和管理规约。通常将开发建设单位制定的管理规约成为临时管理规约。首次业主大会制定的业主规约称为管理规约，即狭义的管理规约。 》
7包干制:是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
五. 简答题
1住宅小区物业管理的基本内容：
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
2物业服务企业机构设置的一般原则：
1、目标原则 2、精干高效原则 3、分工协作原则 4、指挥统一原则
5、有效管理幅度原则 6、责权相结合原则 7、集权与分权原则
8、稳定性与适应性结合原则 9、执行与监督分设原则
3 物业管理费用的构成
（1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序护费用； （6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
4简述业主的权利与义务？
1业主的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。
5物业管理与传统房地产管理的区别：
-
管理体制不同管理内容不同 ③所管房屋的产权结构不同。④管理机制不同
6简述智能建筑通常包含的三大基本组成要素。
智能建筑在世界各国没有统一的概念，通常包含三大基本组成要素：即楼宇自动化BAS、通讯自动化CAS、办公自动化OAS，人们把它们称为3 A
7 物业管理的内容有哪些？
物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类：具体、房屋修缮及其管理、装修管理等；房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；环境卫生管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆道路管理；为业主代缴水电、煤气费等
8简述物业服务企业的义务。
①按照物业服务合同的约定，提供相应服务。②接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。③重大的管理措施应当提交业主大会审议决定④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。
9简述《物业管理条例》中规定的应由业主共同决定的事项。
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
六. 论述题 （8分）
1结合自身体会，举例论述物业管理工作早期介入的作用。
答:物业管理早期介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和动作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。
1从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。2积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免建成后给使用和管理服务带来的缺憾。3提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。4早期介入有利于安全防范和人才培训。（早期介入，充当顾问；中期介入，扮演监理；晚期介入，开始管家。在规划设计时介入，完善物业的使用和管理功能。在项目建设期介入，强化物业的施工监理。在物业验收时介入，及时发现问题，分清责任，及时纠正。在业主入伙前提早介入，为业主入伙时和入伙后的各项工作做准备。）
2结合所学知识，论述物业管理与社区管理的区别与联系。
区别：（1）两者的管理主体不同 物业主体是物业公司，社区管理的主体一是街道办领导下的一个行政管理，二是在街道办领导和引导下的其它单位和团体共同参与的这样一种管理形式。（2）两者的管理核心不同 物业公司的核心是以物业，也就是对房屋、设备设施、场地进行维修养护方面的管理。社区管理的核心就有所扩大，他是以人的居住为中心，它包括了物业管理但也不是完全停留在物业管理这一个层面上，还包括那些如计划生育、婚姻家庭、邻里关系，还有安置就业等。（3）两者的管理性质不同 物业管理是有偿的，有经营性质的活动，社区管理主要是行政管理，还有互助管理。
联系：（1）物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统。
（2）物业管理和社区管理相互影响、相互作用。
物业管理主要体现在物业管理能在精神，道德之外的环境管理来达到一个提升大家的道德方面的一个升华社区管理主要是深入到人们的精神生活，通过物业管理对精神生活的一个创建来达到创建一个文明的社区，也谅是说重于精神文明建设。
七.情节题（10分）
1某高档商品住宅小区环境优美，绿化覆盖率超过30%，物业服务企业以给业主生活提供方便为由，单方面做出决定，在中心花园草地边设了几个售货亭，出租给小商贩经营。请分析：
（1）物业服务企业设置售货亭的做法是否妥当，为什么？如果不妥，应受到怎样的处理？
（2）住宅小区内的中心花园草地所有权归谁？
（3）在草地边设置售货亭所得租金收益应如何处理？
1看在签订物业服务合同时没有规定公共位置是否出租。没有规定，此做法不妥，物业服务企业应与售货亭解除合同。
2住宅小区内的中心花园草地所有权归该小区的全体业主。
3在草地边设置售货亭所得租金收益用于日常小区的公共维修、管理、养护等方面。
2家住某大厦的张女士因不满物业服务企业的服务质量而拒交物业服务费达半年之久，物业公司在多次催缴不成的情况下就将张女士家的水停了。
1、请分析物业服务企业是否有权停水？为什么？
2、物业服务企业正确的做法是什么？
1、物业内的水、电供应是由相关的供水、供电部门负责的，作为物业管理服务单位的物业管理企业是无权擅自停止对业主日常生活至关重要的水、电供应，否则即是对业主的侵权。物业管理企业往往受有关部门委托代其收取水、电费，但也只是代收费用而已，有关部门并未授权物业管理企业能停止对业主供水、供电。物业管理企业停止对业主供水、供电，没有任何法定或约定的授权，如果造成业主损失，即构成侵权，应承担相应责任。
2、物业服务企业应该与业主多沟通，告知业主：他们只是代收而已，但因业主欠缴水电费而被水、电企业罚款，断水断电就要另行商议了。
3建筑面积100万平方米的某住宅小区于2009年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请分析：
（1）开发商的做法是否合适？为什么？
（2）根据《物业管理条例》的规定，开发商应受到怎样的处理？
（3）什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司？
1根据物业管理条例第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”，国家只是提倡建设单位进行招投标，对于住宅小区开发商自己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。
2、根据条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
3、根据条例第二十四条规定投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
注释人：
lcchuang
提交时间：2012-6-23 17:27:18